Hvordan investere i eiendom på 1-2-3

Det å investere i eiendom kan virke som en høythengende frukt for folk flest. En må tenke på egenkapitalkrav, boliglån for sekundærbolig, håndtering av utleie, regnskapsføring, samt den evige bekymringen med leietakere som ikke betaler for seg eller ødelegger leiligheten. I verste fall kan det hende du ikke får leid ut i perioder, slik at du selv må betale renter og avdrag på utleieleiligheten. Heldigvis finnes det en rask og enkel måte dersom du ønsker å starte med eiendomsinvestering uten alle disse bekymringene. Og best av alt, investeringen genererer positiv kontantstrøm allerede fra første kvartal og investeringen din er diversifisert over tusenvis av attraktive utleieleiligheter. 

REIT – Real Estate Investment Trust

Real Estate Investment Trust er en selskapsform som eier, drifter og leier ut inntektsgenererende eiendom. Det kan være leiligheter, kjøpesentre, kontorbygninger eller industribygninger. I likhet med aksjefond er det kapitalen fra andelseierne som finansierer kjøp av eiendom i REIT’en. På den måten kan du som privat investor starte investeringene i utleieeiendom for så lite som et par tusenlapper. Men best av alt, en REIT er forpliktet til å utbetale minimum 90 % av skattbar inntekt som utbytte til andelseierne. Vanligvis utbetales dette utbyttet kvartalsvis, men det finnes REIT som utbetaler utbyttet hver måned.

For å se nærmere på hvordan en REIT fungerer vil jeg bruke Federal Realty Investment Trust som eksempel. Selskapet eier, drifter og utvikler eiendom i noen av de mest attraktive nabolagene i USA. REIT kan en kjøpe på en aksje- og fondskonto eller på en kapitalforsikringskonto med investeringsvalg (IKZ). Federal Realty Investment Trust har ticker FRT.

I porteføljen finner en 2800 utleieleiligheter, totalt over 100 eiendommer medregnet kjøpesentre og kontorbygninger og omtrent 2900 ulike leietakere. Leilighetene som FRT leier ut fremstår som moderne og noe av kompleksene har fellesområder med basseng, mingleområder med bar og egne låsbare vinskap til hver leilighet +++. 

Hvilken avkastning kan en forvente?

Federal Realty Investment Trust er en av de mest solide REIT’en når en ser på utbyttehistorikken. Selskapet har levert økende utbytter 52 år på rad og har en fin organisk utbyttevekst som vist i undersikten under. CAGR står for Compound Annual Growth Rata, som enkelt forklart er utbytteveksten når en forutsetter at alle utbyttene reinvesteres i selskapet.

Kilde: https://seekingalpha.com

Dersom en kjøper FRT til dagens kurs (august 2020) vil en få en årlig direkteavkastning på 5,28 % på investeringen i form av kvartalsvise utbytter. Kjøper en for 100 000 NOK vil en få 5280 NOK inn på konto første året. I tillegg vil totalavkastning avhenge av om kursen på selskapet beveger seg oppover eller nedover. Når jeg kjøper selskaper til utbytteporteføljen er kursutviklingen noe underordnet, siden jeg prinsipielt investerer for kontantstrømmen fra utbyttene. Det er jo tross alt disse kontantene som skal brukes til å betale regninger og livsopphold for meg en gang i fremtiden.

Dersom en ekstrapolerer utbytteøkningen (noe en skal være forsiktig med) vil en om 10 år ha en direkteavkastning på 8 % per investert krone på et innskutt engangsbeløp. Da ser en bort fra eventuell verdistigning på selve REIT’en. Investerte en samme sum som i eksempelet over, så vil en om 10 år ha en mulig direkteavkastning på 8000 NOK i året. Det er verdt å merke seg at fremtidig utbytteøkning kan bli større eller mindre enn historisk utbytteøkning. Dette fordi utbyttet som utbetales er direkte avhengig av inntjening for selskapet, siden 90 % av skattbar inntekt deles ut til aksjonærene.

Hvilke ulemper har REIT’s i forhold til å investere i utleiebolig?

Den største fordelen med å investere i en fysisk utleiebolig er at boligkjøpet lett kan lånefinansieres gjennom tradisjonelle norske banker. Med dagens lave renter og 15 % krav til egenkapital, vil banken være med og finansiere 85 % av utleieboligen. Når en så har nedbetalt lånet til 60 % belåningsgrad kan en dessuten søke om avdragsfrihet for lånet på utleieboligen. En vil da sitte igjen med ca. 7% brutto årlig avkastning for en normal leilighet med god stadard. Leier en ut hybelhus/hybel-leiligheter kan en sitte igjen med høyere årlig avkastning, men da må en legge ned mer arbeid siden det er større turnover av leietakere.

En annen fordel med å eie fysisk eiendom er at påfølgende boliger i utleieporteføljen kan finansieres med sikkerhet i eksisterende boliger. Dette gjør det raskere å utvide utleievirksomheten, og dermed raskere oppnår en kontantstrøm en kan leve av.

Belåning er ikke like enkelt for REIT’s. Generelt er det dyrere å belåne aksjer enn å belåne bolig. Dette vil spise opp en større prosentvis del av avkastningen. I tillegg er det vanskeligere å benytte eksisterende REIT’s som sikkerhet ved belåning av nye kjøp siden aksjemegler generelt krever diversifisering av investeringene.

Oppsummering REIT’s vs. utleiebolig

REIT’s er en enkel måte å investere i eiendom uten selv å eie fysiske utleieboliger.

Fordeler REIT:

• Enkelt å komme i gang med investeringene
• En kan investere små beløp
• Kvartalsvis avkastning fra første krone
• Ingen stress med å skaffe leietakere, reperasjon av leilighet eller uteblitt leie
• Enklere enn utleiebolig regnskapsmessig

Fordeler utleiebolig:

• Enklere å belåne fysiske boliger enn å belåne kjøp av REIT’s
• Lav rente og avdragsfrihet når 60 % av lånesummen er nedbetalt
• En kan raskere utvide eiendomsporteføljen ved å belåne nye utleieobjekter med sikkerhet i eksisterende eiendom
• Høyere direkteavkastning enn for REIT’s

Som med alle investeringer må en selv undersøke hva som passer for sin unike situasjon. Eksemplet i denne artikkelen er ikke ment som investeringsråd, men er for å vise et eksempel på hvordan det er mulig å investere i eiendom uten stor egenkapital og kunnskaper om eiendom. Lykke til med videre undersøkelser.